Новая демография

Интересный материал встретился в книге американского автора, о профессиональном девелопенте недвижимости - раздел о демографии и изменении образа жизни. В книге рассказывается о реалиях в США, но в России тоже происходят явные наглядные изменения, интересно сопоставить опыт. Книга издательства Манн, Иванов и Фербер.

Далее - выдержки из книги.

Результаты переписи 2010 г. продемонстрировали, что демографический фактор в следующие 50 лет будет оказывать мощное воздействие на экономику страны. Общий показатель роста городов и пригородов в 100 крупнейших метрополиях сильно снизился и составляет чуть больше половины от показателя 90-х. Причины — старение населения и вялая экономика.

В 2000-х белое население старело, а львиную долю прироста в этот период (91%) составили расовые и этнические меньшинства 19 . Бэби-бумеры (люди, рождённые в послевоенное время) выходят на пенсию, и США движется к ситуации, когда в основных возрастных группах окажется примерно равное количество людей. В то же время американцы становятся намного более разнообразной по составу группой. К 2042 г. «белые нелатиноамериканцы» больше не будут относительным большинством.

Как указывает проектировщик Элизабет ПлатерЦиберк, сравнительное увеличение количества семей с одним родителем, смешанных семей и холостяков означает, что дома, предназначенные для двух родителей с детьми, которые всегда были основой рынков жилья в США, сейчас занимают лишь четверть рынка.

Как думает специалист по демографии Уильям Фрей, возникнет новое демографическое разделение, которое будет не менее важным, чем нынешние различия между городом, пригородами и сельской местностью. Оно охватит целые регионы и штаты, в том числе «плавильные котлы», новые пригороды Солнечного края (юг США), «центральные регионы» и «новые фронтиры этнических меньшинств». «Плавильные котлы» — Калифорния, Техас, Южная Флорида, Восточное побережье и Чикаго — будут характеризоваться более молодым, многонациональным и мультикультурным населением. Население центральных районов станет старше, более консервативным и менее этнически разнообразным. Сюда присоединятся растущие районы Солнечного края, экономически благополучные штаты нового Запада и угасающие районы Сельскохозяйственного и Ржавого поясов.

Новые иммигранты и их дети, в основном уроженцы стран Азии и Латинской Америки, будут ежегодно пополнять население США на 1 млн человек, то есть составят более половины от ожидаемого в следующие 25 лет 50- миллионного прироста населения.

Актуальные на данный момент законы об эмиграции позволяют предположить, что приезжие предпочтут селиться в нескольких метропольных областях — от Калифорнии до Техаса и Флориды. 

Две ключевые группы населения продолжают экспансию в наиболее быстро растущие города: молодые профессионалы, особенно те, которых Ричард Флорида называет «креативным классом», и пожилые люди (родители взрослых, живущих отдельно детей, рано вышедшие на пенсию).

Изменение образа жизни

Стареющее поколение бэби-бума, определявшее демографию с 50-х, продолжает задавать рыночные тенденции (рынка жилья, и не только). Старшие представители уже вкладывают новый смысл в понятие полного и частичного ухода на пенсию и делают совершенно иной рыночный выбор, чем их родители.


Учитывая увеличившуюся продолжительность жизни и более крепкое здоровье, ожидается, что бэби-бумеры будут вести активный образ жизни и тратить деньги скорее на новые впечатления, чем на продукты. Крупные накопления и меньшее количество детей, чем у предыдущих поколений, позволяют по-новому относиться к пенсионному возрасту, посвящая себя добровольческой деятельности, второй карьере или путешествиям. 

Демографическая статистика определяет места, где они поселятся после выхода на пенсию, и их предпочтения при выборе жилья. Потребуется больше домов с элементами облегченного доступа: жилые комнаты и спальни на первом этаже, оборудование, приспособленное для нужд пожилых людей.

Ранее были заложены предпосылки возвращения в города пенсионеров поколения бэби-бума. Часть этой группы населения хочет жить в городе с комфортабельными бытовыми условиями, но данные статистики утверждают, что в основном они проживают в пригородах и примерно равные по количеству группы переезжают в центр города и в сельскую местность.

Как и в случае предыдущих поколений, выбор места проживания на пенсии будет обусловлен качеством расположенных поблизости  учреждений  здравоохранения, а бóльшая часть новой жилой застройки, скорее всего, будет нетрадиционного типа: небольшие одно- и многоквартирные дома, отражающие стремление жильцов свести к минимуму заботы о домашнем хозяйстве.

В отличие от прошлых десятилетий, не ожидается массового переезда пожилых в Солнечный край. За исключением самых состоятельных пенсионеров, которые могут найти для себя дом повышенной комфортности, большинство будут стареть и выходить на пенсию рядом с семьей и близкими.

Город и пригороды

Горячие споры о пределах расширения городов длятся уже не первое десятилетие. Городская история второй половины ХХ в. характеризовалась оттоком жителей из городов в пригороды и децентрализацией мест постоянного проживания, а позже и работы. 

Данные переписи за 2010 г. показывают, что приток иммигрантов в городские центры ослабевает. Предпочтения меняются: иммигранты, в основном из стран Азии и Латинской Америки, выбирают для проживания пригороды. Те все больше начинают походить на городские центры с высокой долей пенсионеров и высоким уровнем бедности.

Доступное жилье станет актуальной проблемой для иммигрантов, особенно латиноамериканцев, которые, по прогнозам, должны стать двигателем роста.

Хотя иммигранты все чаще селятся в пригородах, городская жизнь кое-где также переживает подъем. Преобразование старой центральной застройки, офисов и складов в близлежащих районах в жилые помещения сигнализирует о возрождении городской жизни. Эта тенденция впервые получила серьезное подтверждение в исследовании строительных разрешений.

Спрос на жилье в городе подпитывают три основные группы населения: стареющие бэби-бумеры, примерно 15% которых в первые годы после выхода на пенсию переезжают обратно в город; молодые сотрудники технической и творческой отраслей, заинтересованные в пешеходной доступности, шопинге, ресторанах и развлечениях, которые городской центр предоставляет 24 часа в сутки; некоторые группы иммигрантов.

Чтобы поддержать интерес, городам нужны эффективные программы организации жилья в центре, опирающиеся на следующие элементы: публичные лица, агрессивный маркетинг, творческое финансирование, бизнес-климат, парковки, удобства и, главное, качественные застройка и городской дизайн.

Молодые профессионалы и этническое население в основном арендуют жилье, поскольку у большинства из них годовой доход не превышает 50 тыс. долл. Снимают квартиры более 40% жителей в возрасте 25–44 лет, 20% граждан в возрасте 45–64 лет и менее 20% в возрасте старше 65 лет 24 . Большинство представителей этнических групп, проживающих в городском центре, также снимают квартиры.

Сохранение облика

Практически все соглашаются с необходимостью сохранить облик места. Сохранение облика места создает у людей, которые живут там и работают, ощущение принадлежности. Достичь этого можно с помощью политики, планирования, дизайна, маркетинга и постепенной эволюции социальных структур и местных организаций. Дизайн играет важнейшую роль, устанавливая границы, выделяя общественные места и те, где люди встречаются и развлекаются, а также характерные ориентиры, которые люди ассоциируют с этим местом.

Сохранение открытого пространства постоянно занимает первые строчки в списке актуальных проблем жителей городов и пригородов.

Девелоперы несут особую ответственность, поскольку их деятельность связана с серьезными общественными обязательствами. Во многих населенных пунктах они создают основу инфраструктуры, в том числе дороги, канализацию, станции очистки воды и дренажные каналы. Девелоперы могут также заниматься строительством гражданских сооружений — школ, больниц, полицейских участков и пожарных станций. На фоне отхода государства от финансовых обязательств эта ситуация, скорее всего, сохранится.